Аптека «Озерки» как арендатор: требования к помещению, ставки и как предложить локацию

«Озерки» — крупнейшая аптечная сеть Петербурга по числу точек и одна из немногих сетей федерального масштаба, выросших в нашем городе. Именно «Озерки» приучили город к формату аптечного дискаунтера: большой зал с открытой выкладкой и низкие цены. Сегодня сеть развивается в составе фармацевтической группы «Эркафарм» и, помимо Петербурга и Ленобласти, работает в Москве и ряде регионов.

Формат — аптека-супермаркет ориентировочно на 100–250 м² на первой линии с высоким пешеходным потоком: у метро, на оживлённых перекрёстках, рядом с крупными продуктовыми магазинами и в торговых коридорах спальных районов. В новостройках «Озерки» тоже открываются, но берут самые проходные помещения комплекса, а не встроенный лот во дворе. Для собственника это арендатор с крупным метражом, длинным договором и вывеской, которую знает весь город, — такой якорь сам создаёт поток для соседей.

За помещения «Озерки» конкурируют со «Здравсити», «Столичками», «Апрелем» и «Невисом», но по метражу почти не пересекаются: остальные сети берут 50–90 м², а «Озерки» — от 100 м². Общие правила работы с аптечными арендаторами мы разобрали в статье про аптеку как арендатора, здесь — то, что отличает именно «Озерки».

Аптека-дискаунтер живёт на обороте, а не на марже, поэтому требования «Озерков» к помещению жёстче, чем у малых аптечных форматов: сети нужны трафик, метраж и заметный фасад. По нашему опыту, отдел развития оценивает локацию по такому списку:

• Площадь 100–250 м², оптимально 120–180 м² с торговым залом открытой выкладки и зоной хранения
• Первая линия: тротуар с интенсивным потоком, выход из метро, остановки, перекрёсток или соседство с продуктовым супермаркетом
• Первый этаж, отдельный вход с улицы, широкие витрины по фасаду под подсветку и вывеску
• Электрическая мощность от 15–20 кВт под холодильное оборудование, кондиционирование и освещение зала
• Прямоугольный зал без лишних колонн и перепадов уровня пола, высота потолков от 2,8 м
• Санузел в помещении, возможность выделить комнату персонала и зону приёмки товара
• Вход без высокого крыльца или с местом под пандус — доступная среда обязательна для лицензии
• Назначение помещения — торговое или ПСН, отсутствие обременений в ЕГРН

У аптек нет лицензионных радиусов, как у алкомаркетов, но лицензия на фармацевтическую деятельность выдаётся на конкретный адрес, и помещение должно проходить по санитарным правилам. Поэтому «Озерки» смотрят на планировку внимательнее продуктовых сетей: нужна возможность зонировать помещение на торговый зал, зону хранения с температурным режимом, приёмку, комнату персонала и санузел. Лот без санузла или с планировкой, где зоны не развести, сеть отклонит ещё на этапе плана БТИ.

Второй блок требований — инженерия: хранение лекарств требует стабильной температуры, поэтому сети важны вентиляция, кондиционирование и мощность под холодильники. Третий — доступная среда: вход должен быть доступен для людей с ограниченной мобильностью, а при высоком крыльце понадобится пандус или подъёмник, согласованный с УК.

Наконец, конкуренция. «Озерки» оценивают, сколько аптек уже работает в радиусе 300–500 м, но, в отличие от малых форматов, не боятся соседства: дискаунтер большой площади сознательно встаёт рядом с конкурентами и забирает их покупателей ценой и ассортиментом. Локация, где другие сети откажутся из-за плотности аптек, для «Озерков» может быть целевой.

Сетевые арендаторы в новостройках и спальных районах Петербурга подписываются ориентировочно по 2 000–3 500 ₽/м² в месяц. Аптеки на первой линии с высоким трафиком могут платить выше среднего, и «Озерки» здесь не исключение, если локация обеспечивает оборот. При этом за большой метраж ставка за метр, как правило, ниже, чем за компактную аптеку на 60 м², — общий чек аренды ограничен экономикой точки. Ориентиры по районам — в обзоре ставок аренды в Петербурге.

Договор — обычно на 5–7 лет с регистрацией в Росреестре, арендные каникулы 1–3 месяца на отделку и получение лицензии, ежегодная индексация 4–7% или по ИПЦ. Отделку под стандарт сети арендатор выполняет за свой счёт. Какие пункты типового договора аптечной сети проверить собственнику — в отдельной статье.

Сильная сторона «Озерков» как арендатора — надёжность: крупная сеть с централизованной логистикой, дисциплиной платежей и низкой вероятностью досрочного выезда, потому что лицензия и наработанный поток привязаны к адресу. Слабая — узкий круг подходящих помещений: если у вас 70 м² во дворе ЖК, «Озерки» не ваш кандидат, зато «Здравсити» и «Столички» — да.

У сети есть отдел развития, который рассматривает предложения арендодателей, и форма для собственников на сайте. По нашему опыту, решение ускоряется, когда предложение оформлено по стандарту сети и сразу отвечает на вопросы её чек-листа.

• Убедитесь, что помещение проходит по метражу и линии: предлагать «Озеркам» 60 м² во дворе — потеря времени
• Подготовьте пакет: выписка ЕГРН, план БТИ, техусловия по мощности и вентиляции, фото фасада, входа и зала
• Опишите трафик в цифрах: пешеходный поток на фасаде, расстояние до метро и остановок, квартиры в радиусе 500 м, крупные продуктовые магазины рядом
• Отправьте предложение параллельно другим аптечным сетям и непродовольственным ритейлерам крупного формата — конкуренция за лот поднимает ставку
• Заложите 4–8 недель на выезд менеджера, проверку планировки под лицензию и решение комитета по развитию

Помещение под «Озерки» — редкий и дорогой лот: 120–200 м² на первой линии с витринами стоят дороже встроенного помещения во дворе, но и арендатор для них — из первого ряда надёжности. При покупке проверяйте три вещи: реальный пешеходный поток на фасаде, а не по ЖК в целом, возможность зонирования под лицензию и техусловия по мощности.

QP Estate подбирает помещения в новостройках Петербурга под аптечные сети разного формата и помогает собственникам сдать помещение «Озеркам», «Здравсити», «Столичкам» и другим сетям — переговоры ведём напрямую с отделами развития. В портфеле сделок есть помещения, сданные аптечным сетям на 6 лет в ЖК «Аэронавт» и «Город Первых».