Коммерческие помещения в новостройках Санкт-Петербурга

Когда застройщик открывает продажи коммерческих помещений в новом жилом комплексе, цена за квадратный метр минимальна, а выбор максимален. По мере роста готовности дома и заселения квартала цена растёт. Инвестор, который входит на старте, получает двойной эффект: более низкую цену покупки и потенциальный рост стоимости к моменту ввода дома.

На старте продаж доступны самые ликвидные помещения — угловые, с большой шириной фасада, на пересечении основных пешеходных маршрутов. Именно их в первую очередь разбирают инвесторы и сетевые арендаторы. Поэтому скорость и качество подбора на этом этапе особенно важны.

Самый востребованный формат в новых ЖК Петербурга — помещение 60–150 м² на первом этаже с отдельным входом с улицы и витринами на пешеходный маршрут «дом — метро — остановка». Под такие площади выстраивается очередь из сетевых арендаторов: аптеки «Здравсити», «Столички», «Озерки», алкомаркеты «Красное&Белое», «ВинЛаб», «Ароматный мир», пункты выдачи Ozon и Wildberries, кофейни и пекарни.

Второй ликвидный формат — 250–600 м² под продуктовый магазин у дома: «Пятёрочку», «Дикси», «ВкусВилл», «Чижик» или дарксторы «Самоката» и «Яндекс Лавки». Такие помещения дороже на входе, но дают одного якорного арендатора на 7–10 лет. Помещения во дворах, на втором этаже или без витрин мы покупателям не рекомендуем: сети их рассматривают редко, а ставка ниже на 30–50%.

• Первый этаж, отдельный вход с улицы, высота потолков от 3 м
• Витрины на первую линию или на входные группы ЖК с наибольшим потоком
• Электрическая мощность от 15–20 кВт с возможностью увеличения
• Прямоугольная планировка, санузел внутри, возможность вентиляции и вывески
• Отсутствие детского сада, школы или медцентра в лицензионном радиусе, если планируется алкомаркет

Не каждое помещение в новостройке станет ликвидным арендным активом. Мы анализируем проект целиком и каждое помещение в отдельности:

• Локация и квартал: транспортная доступность, темпы заселения, плотность застройки, окружение
• Расположение помещения в доме: фасад, угол, близость к входным группам жилой части и парковке
• Технические параметры: высота потолков, электрическая мощность, возможность вентиляции
• Репутация и финансовая устойчивость застройщика, история сдачи объектов в срок
• Условия покупки: цена за метр относительно рынка, программы рассрочки, динамика цен по проекту

Многие застройщики предлагают рассрочку на коммерческие помещения — это позволяет инвестору войти в проект, не выводя сразу всю сумму. Условия отличаются от проекта к проекту: размер первого взноса, срок, наличие беспроцентного периода.

Мы работаем напрямую с отделами продаж застройщиков и помогаем согласовать индивидуальные условия — по цене, графику платежей и выбору помещения. Для покупателя услуги QP Estate бесплатны: наше вознаграждение оплачивает застройщик.

Главный риск покупки на этапе строительства — срок и качество сдачи дома. Мы снижаем его за счёт работы только с проверенными застройщиками и анализа их истории. Сделки сопровождаются юридически, а на этапе передачи помещения мы участвуем в приёмке и фиксируем дефекты для устранения застройщиком.

Второй риск — простой помещения после ввода. Его мы закрываем ещё на этапе подбора: помещение выбирается под конкретный профиль арендатора, а после сдачи дома QP Estate помогает найти арендатора и взять объект на управление.

Цена зависит от района, стадии строительства, расположения помещения в доме и застройщика. По нашему опыту, в массовом сегменте на старте продаж цена за квадратный метр коммерческого помещения ориентировочно на 20–40% выше, чем у квартир в том же ЖК, и растёт к вводу дома по мере того, как разбирают угловые и фасадные лоты. В центральных районах и на первой линии проспектов цена за метр заметно выше, чем в спальных кварталах и области.

Оценивать помещение нужно не по цене за метр, а по будущей арендной ставке: мы считаем прогнозный доход под конкретную сеть и срок окупаемости до сделки. Так покупатель сравнивает лоты разных застройщиков в одинаковых единицах — годовой доходности, а не «дёшево или дорого за метр». Как рассчитывать окупаемость, мы разобрали в блоге.