Стрит-ритейл в Санкт-Петербурге

Стрит-ритейл — это коммерческие помещения на первых этажах жилых домов с отдельным входом с улицы. В таких помещениях открываются магазины, аптеки, пекарни, кофейни, пункты выдачи заказов, салоны и сервисные точки. Для инвестора стрит-ритейл — это понятный арендный актив: помещение покупается один раз, а доход формируется ежемесячно за счёт арендной платы.

В Санкт-Петербурге спрос на качественный стрит-ритейл стабильно высокий. Город активно застраивается новыми жилыми кварталами, и каждый новый дом создаёт спрос на товары и услуги рядом с домом. Сетевые арендаторы — продуктовые сети, аптеки, пекарни, банки — заранее ищут помещения в районах с растущим населением. Помещение с правильными характеристиками сдаётся ещё до ввода дома в эксплуатацию.

Ликвидность помещения определяется не ценой за квадратный метр, а способностью быстро находить арендатора по рыночной ставке. Мы оцениваем каждый объект по набору параметров, которые напрямую влияют на доход инвестора:

• Пешеходный и автомобильный трафик: расположение на основных маршрутах жителей квартала и гостей района
• Входная группа: витринные окна, ширина фасада, отдельный вход, отсутствие ступеней-барьеров
• Технические параметры: электрическая мощность, возможность вентиляции и водоотведения под общепит
• Конкурентное окружение: какие арендаторы уже есть в локации и какие ниши свободны
• Стадия и репутация застройщика: сроки сдачи, темпы заселения квартала, динамика цен

Разные арендаторы предъявляют разные требования к помещению. Продуктовому магазину нужна большая площадь и зона разгрузки, аптеке — компактное помещение на проходном месте, пекарне или кофейне — возможность установить вентиляцию и подвести воду. Понимание этих требований позволяет нам ещё на этапе подбора прогнозировать, кто станет арендатором конкретного помещения и по какой ставке.

Мы работаем напрямую с менеджерами по аренде крупных сетей и видим их планы по развитию в Петербурге. Это даёт инвестору преимущество: помещение подбирается не «вообще под коммерцию», а под конкретный профиль арендатора с понятной арендной ставкой и сроком договора.

Окупаемость помещения стрит-ритейла в новостройках Санкт-Петербурга обычно составляет от 8 до 12 лет, что соответствует доходности 8–12% годовых от арендного потока. К этому добавляется рост стоимости самого помещения: на старте продаж застройщик предлагает цену ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию.

Перед каждой сделкой мы готовим расчёт окупаемости с тремя сценариями — консервативным, базовым и оптимистичным. Инвестор видит прогноз арендной ставки, срок выхода на доход и чистую доходность с учётом расходов. Решение принимается на основе цифр, а не обещаний застройщика.