Купить стрит-ритейл в Санкт-Петербурге

Стрит-ритейл (от английского street retail — «уличная торговля») — это торговые и сервисные помещения на первых этажах зданий с отдельным входом и витринами прямо с улицы. В них работают продуктовые магазины, аптеки, алкомаркеты, пекарни, кофейни, пункты выдачи заказов, салоны красоты, банки. Главное отличие от торгового центра: арендатор получает поток покупателей с улицы, а не от управляющей компании ТЦ, и не зависит от соседей по этажу.

Для инвестора стрит-ритейл — понятный арендный актив: помещение покупается один раз, а доход формируется ежемесячно за счёт арендной платы. Договоры с сетевыми арендаторами заключаются на 5–10 лет с ежегодной индексацией, поэтому денежный поток предсказуем на годы вперёд, а помещение можно перепродать вместе с арендатором.

В Санкт-Петербурге спрос на качественный стрит-ритейл стабильно высокий. Город активно застраивается новыми жилыми кварталами, и каждый новый дом создаёт спрос на товары и услуги рядом с домом. Сетевые арендаторы — продуктовые сети, аптеки, алкомаркеты, пекарни, пункты выдачи — заранее ищут помещения в районах с растущим населением. Помещение с правильными характеристиками сдаётся ещё до ввода дома в эксплуатацию.

Вторая причина — простота: инвестор покупает одно помещение под одного арендатора и полностью контролирует актив, а ставка индексируется и помещение дорожает вместе с заселением квартала.

На рынке Петербурга одновременно продаются несколько форматов стрит-ритейла, и у каждого своя экономика. Типичная площадь помещения, которое интересует сетевого арендатора, — 50–300 м²: до 100 м² берут аптеки, пункты выдачи, кофейни и алкомаркеты, 100–300 м² — пекарни-кулинарии, магазины у дома и сервисные операторы. Крупные лоты 300–600 м² под продуктовый супермаркет встречаются реже и стоят заметно дороже.

• Первая линия проспектов и улиц с интенсивным пешеходным потоком — сложившиеся локации, где помещения редко освобождаются и продаются, как правило, уже с арендатором
• Первые этажи новостроек — помещения от застройщика на стадии строительства или сразу после ввода дома: лучшая цена входа и максимальный выбор угловых и фасадных лотов
• Помещения с действующим арендатором (ГАБ) — стрит-ритейл, который продаётся вместе с договором аренды и приносит доход с первого месяца
• ПСН под ритейл — помещения свободного назначения, которые по техническим параметрам подходят под торговлю: отдельный вход, витрины, достаточная электрическая мощность
• Компактные лоты 30–50 м² под пункт выдачи, кофейню с собой или табачный магазин — минимальный порог входа, но и более узкий круг арендаторов

Помещение в строящемся ЖК стоит дешевле: застройщик даёт лучшую цену на старте продаж, а к вводу дома лоты дорожают по мере того, как разбирают угловые и фасадные. Плюс — выбор: инвестор берёт лучшее помещение в доме, а не то, что случайно освободилось. Минус — период ожидания сдачи дома и заселения квартала. По нашим сделкам ликвидное помещение в новостройке находит сетевого арендатора ещё на этапе финальной отделки дома или в первые месяцы после ввода.

Стрит-ритейл на сложившейся улице — Московский, Каменноостровский, Большой проспект Петроградской стороны, проспекты спальных районов у метро — это проверенный трафик и понятная ставка: рядом уже работают сети, и видно, кто и сколько платит. Но цена входа выше, доходность обычно ниже, а хороших лотов мало — их продают редко и, как правило, уже с арендатором.

Практическое правило: если цель — максимальная доходность и есть готовность подождать год-два, выбирают новостройку в заселяющемся квартале. Если важнее сохранить капитал и получать доход сразу — помещение на сложившейся улице или готовый арендный бизнес.

Ликвидность помещения определяется не ценой за квадратный метр, а способностью быстро находить арендатора по рыночной ставке. Мы оцениваем каждый объект по набору параметров, которые напрямую влияют на доход инвестора:

• Пешеходный и автомобильный трафик: расположение на основных маршрутах жителей квартала и гостей района
• Входная группа: витринные окна, ширина фасада, отдельный вход, отсутствие ступеней-барьеров
• Технические параметры: электрическая мощность, возможность вентиляции и водоотведения под общепит
• Конкурентное окружение: какие арендаторы уже есть в локации и какие ниши свободны
• Стадия и репутация застройщика: сроки сдачи, темпы заселения квартала, динамика цен

Разные арендаторы предъявляют разные требования к помещению. Продуктовому магазину нужна большая площадь и зона разгрузки, аптеке — компактное помещение на проходном месте, пекарне или кофейне — возможность установить вентиляцию и подвести воду. Понимание этих требований позволяет нам ещё на этапе подбора прогнозировать, кто станет арендатором конкретного помещения и по какой ставке.

Мы работаем напрямую с менеджерами по аренде крупных сетей и видим их планы по развитию в Петербурге. Это даёт инвестору преимущество: помещение подбирается не «вообще под коммерцию», а под конкретный профиль арендатора с понятной арендной ставкой и сроком договора.

Стрит-ритейл с действующим арендатором на рынке называют готовым арендным бизнесом, или ГАБ. Инвестор покупает не пустое помещение, а работающий денежный поток: договор аренды с сетью уже подписан, ставка и срок известны, первый платёж приходит в месяц сделки. Это самый предсказуемый способ купить стрит-ритейл: экономика считается по фактическим платежам, а не по прогнозу.

Обратная сторона — цена: помещение с арендатором стоит дороже аналогичного пустого, поэтому доходность у ГАБ, как правило, на один-два процентных пункта ниже, чем у помещения, купленного на старте продаж и сданного самостоятельно. Перед сделкой мы проверяем договор, арендатора и рыночность ставки: бывает, что аренда завышена специально под продажу.

Цена помещения стрит-ритейла в Петербурге зависит в первую очередь от линии и района: первая линия проспекта в центре и фасад дома в новом квартале за КАД могут отличаться по цене за метр в несколько раз. Внутри одного ЖК угловое помещение с широкой витриной стоит дороже помещения во дворе, а лот на старте продаж — дешевле такого же после ввода дома. Поэтому сравнивать объекты нужно не по цене за метр, а по годовой доходности под конкретного арендатора.

По кейсам агентства доходность стрит-ритейла в Санкт-Петербурге составляет ориентировочно 8–12% годовых от арендного потока, что соответствует окупаемости 8–12 лет. В нашем портфеле сделок 2024–2026 годов помещения с винотеками «Ароматный мир» и «ВинЛаб» окупаются за 8–8,5 лет, с пекарнями и кофейнями — за 9–10 лет, с магазинами «Дикси» — за 9–9,5 лет, с аптеками «Здравсити» и «Столички» — за 10,5 лет. Сроки приведены без учёта налогов и роста стоимости самого помещения, с консервативной индексацией ставки 5% в год.

Перед каждой сделкой мы готовим расчёт окупаемости с тремя сценариями — консервативным, базовым и оптимистичным. Инвестор видит прогноз арендной ставки, срок выхода на доход и чистую доходность с учётом расходов. Решение принимается на основе цифр, а не обещаний продавца.

Вы описываете бюджет, район и желаемый формат — пустое помещение в новостройке или объект с арендатором. Мы присылаем подборку с ценами, расчётом окупаемости и прогнозом арендатора по каждому лоту, организуем показ, бронируем помещение, проверяем документы и сопровождаем сделку до регистрации права. После ввода дома помогаем сдать помещение сетевому арендатору. Для покупателя услуги бесплатны — вознаграждение агентству выплачивает застройщик или продавец.