Аптека «Апрель» как арендатор: требования к помещению, ставки и как предложить локацию

«Апрель» — федеральная аптечная сеть из Краснодара, одна из крупнейших в России по числу точек. Сеть выросла на юге страны и в последние годы активно экспансирует в новые регионы, в том числе в Петербург и Ленобласть: открывает десятки аптек в год, идёт в спальные районы и новостройки и часто встаёт там, где ещё нет ни одной аптеки. Формат — аптека-дискаунтер компактной площади с открытой выкладкой и упором на низкие цены.

Для собственника «Апрель» интересен скоростью и аппетитом: сеть на стадии активного роста рассматривает много помещений, быстро принимает решения и берёт малые лоты 40–90 м², которые не подходят крупным продуктовым и алкогольным сетям. Отделка под фирменный стиль типовая, договор стандартизирован, а решения принимает региональный отдел развития по понятным критериям.

За помещения в Петербурге «Апрель» конкурирует со «Здравсити», «Столичками», «Невисом» и локальными сетями; с «Озерками» пересекается редко — у тех формат крупнее. Общие требования аптечных арендаторов мы разобрали в статье про аптеку как арендатора, здесь — особенности именно «Апреля».

Малый формат делает «Апрель» одним из самых гибких аптечных арендаторов: сети подходят помещения, которые другие сети отклоняют по метражу. При этом требования «Апреля» к помещению стандартны для лицензируемой аптеки. По нашему опыту переговоров с аптечными сетями, менеджер развития проверяет:

• Площадь 40–90 м², комфортный диапазон 50–70 м² с торговым залом и небольшой зоной хранения
• Первый этаж, отдельный вход с улицы, витрина под вывеску и подсветку — вторая линия внутри квартала допустима при плотной застройке
• Соседство с продуктовым магазином: аптека живёт на попутном потоке покупателей «Пятёрочки», «Магнита» или «Дикси»
• Локация у входных групп ЖК, на маршруте «дом — остановка — метро», в спальных районах и заселяющихся новостройках
• Электрическая мощность от 10 кВт под холодильное оборудование и кондиционирование
• Санузел внутри помещения, возможность выделить приёмку и комнату персонала
• Планировка, которую можно зонировать под требования лицензии на фармацевтическую деятельность
• Вход без высокого крыльца или с возможностью установить пандус

Лицензия на фармацевтическую деятельность выдаётся на конкретный адрес, и даже в 50 м² аптека должна развести торговый зал, зону хранения с температурным режимом, приёмку товара и санузел. Поэтому «Апрель» внимательно смотрит на план БТИ: вытянутое помещение с одним окном или лот без санузла не пройдёт, каким бы удачным ни было расположение. Оценивать помещение нужно не по общему метражу, а по тому, можно ли нарезать в нём нужные зоны без потери витрины.

Вентиляция и кондиционирование обязательны — хранение лекарств требует стабильной температуры, и сеть проверяет, есть ли приточно-вытяжная система или возможность её поставить. Доступная среда тоже входит в лицензионные требования: вход для людей с ограниченной мобильностью нужен даже небольшой аптеке.

Отдельный плюс «Апреля» — терпимость к конкуренции и к ранней стадии заселения. Сеть готова заходить в новостройку, где заселено 30–40% квартир, и работать на растущем потоке, а также встаёт там, где уже есть одна-две аптеки, если рядом стоит сильный продуктовый магазин.

Сетевые арендаторы в новостройках и спальных районах Петербурга подписываются ориентировочно по 2 000–3 500 ₽/м² в месяц. Малые форматы 40–90 м² по нашему опыту чаще дают ставку за метр в середине и верхней части диапазона: общий чек аренды небольшой, и аптека может платить за метр больше, чем продуктовый магазин на 300 м². При этом «Апрель» как дискаунтер торгуется жёстко и опирается на расчётную долю аренды в обороте точки. Ориентиры по локациям — в обзоре ставок аренды в Петербурге.

Договор — обычно на 5–7 лет с регистрацией в Росреестре, арендные каникулы 1–2 месяца на отделку и оформление лицензии, ежегодная индексация 4–7% или по ИПЦ. Отделку под стандарт сети арендатор делает сам. Что проверить в типовом договоре до подписания — в чек-листе по договору аренды.

Сильная сторона «Апреля» — скорость решений и готовность брать малые и не самые проходные лоты. Слабая — сеть относительно новая для Петербурга: региональная команда ещё формирует портфель точек, и часть открытых аптек может быть пересмотрена, если выручка не выйдет на план. Собственнику стоит закладывать в договор обеспечительный платёж и понятные условия расторжения.

У сети есть форма для арендодателей на сайте и отдел развития, который рассматривает предложения по регионам присутствия. Предложение по Петербургу и Ленобласти стоит оформлять так, чтобы менеджер увидел ответы на свой чек-лист в первом письме.

• Опишите соседей: какой продуктовый магазин работает рядом, какие ещё арендаторы уже открылись в ЖК
• Подготовьте документы: выписка ЕГРН, план БТИ, техусловия по мощности и вентиляции, фото фасада, входа и зала
• Приложите схему возможного зонирования: торговый зал, хранение, приёмка, санузел — это снимает главный вопрос лицензии
• Направьте предложение параллельно «Здравсити», «Столичкам» и другим сетям — конкуренция за лот поднимет ставку
• Заложите 3–6 недель на выезд менеджера, проверку планировки и решение комитета по развитию

Помещение 50–70 м² рядом с продуктовым магазином в заселяющемся ЖК — типовой аптечный лот, и с приходом «Апреля» круг кандидатов на такие помещения расширился. Для инвестора это снижает риск простоя: если «Здравсити» или «Столички» откажутся из-за плотности аптек, «Апрель» может согласиться. При покупке проверяйте планировку под зонирование, наличие санузла и соседство с продуктовой сетью — эти три параметра определяют, пройдёт ли лот под аптеку.

QP Estate подбирает помещения в новостройках Петербурга под аптечные форматы и помогает собственникам сдать помещение аптечным сетям — переговоры ведём напрямую с отделами развития. В портфеле сделок есть аптеки, сданные на 6 лет в ЖК «Аэронавт» и «Город Первых».