Как рассчитать окупаемость коммерческого помещения

Окупаемость — это срок, за который арендный доход полностью вернёт вложенную в помещение сумму. Доходность — обратный показатель, выраженный в процентах годовых. Если помещение окупается за 10 лет, его доходность составляет около 10% годовых.

Эти два показателя — основа для сравнения объектов между собой. Но важно понимать, какую именно доходность вы считаете: валовую или чистую.

Базовая формула простая: стоимость помещения делится на годовой арендный доход. Например, помещение за 15 млн ₽ при аренде 125 000 ₽ в месяц приносит 1,5 млн ₽ в год и окупается за 10 лет.

Однако этот расчёт даёт валовую окупаемость — без учёта расходов. Реальная картина точнее, когда из арендного дохода вычитают налоги и эксплуатационные затраты.

Валовая доходность считается от всей суммы аренды. Чистая доходность — от суммы, которая остаётся у инвестора после всех расходов. Разница между ними может достигать 2–3 процентных пунктов, поэтому ориентироваться нужно именно на чистую доходность.

Рекламные материалы застройщиков часто показывают валовую доходность и используют оптимистичную арендную ставку. При сравнении объектов приводите все расчёты к единой базе — чистой доходности по рыночной ставке аренды.

Чтобы расчёт был честным, из арендного дохода вычитают регулярные расходы инвестора:

• Налог с арендного дохода в зависимости от выбранного налогового режима
• Коммунальные и эксплуатационные платежи, если они не переложены на арендатора
• Расходы на периодический ремонт и поддержание помещения
• Возможный простой между арендаторами при смене договора
• Расходы на управление объектом, если им занимается управляющая компания

Рынок аренды не статичен: ставка может оказаться выше или ниже прогноза, а помещение — простаивать дольше ожидаемого. Поэтому грамотный расчёт окупаемости строится не на одной цифре, а на трёх сценариях — консервативном, базовом и оптимистичном.

По каждому объекту QP Estate готовит расчёт с тремя сценариями: инвестор видит диапазон возможных результатов и принимает решение, понимая риски.

Окупаемость от аренды — не единственная составляющая дохода. Помещение, купленное на старте продаж, к моменту ввода дома обычно дорожает. Этот прирост стоимости увеличивает совокупную доходность инвестиции, но не всегда учитывается в стандартном расчёте окупаемости.

При оценке инвестиции имеет смысл рассматривать оба компонента: арендный поток и капитализацию стоимости актива.