«ВкусВилл» как арендатор: требования к помещению, инженерия и условия договора

«ВкусВилл» — федеральная сеть магазинов продуктов «для здорового питания» с собственной торговой маркой на большую часть ассортимента. Сеть выросла из Москвы, в Петербурге представлена сотнями точек и продолжает открываться в новых ЖК. Формат — магазин у дома площадью 150–350 м² с фокусом на свежую продукцию и короткие сроки хранения.

Для собственника помещения «ВкусВилл» ценен тремя вещами. Сеть привлекает платёжеспособную аудиторию и поднимает ставки соседних помещений. Она заключает долгосрочные договоры и редко закрывает точки. И она готова подписываться в новостройках до ввода дома, если помещение проходит по инженерии. Как продуктовые сети в целом смотрят на помещения, мы разобрали в статье про ПВЗ и продуктовые сети.

В портфеле QP Estate есть сделка с «ВкусВиллом» на Ленинском проспекте, 56: помещение 328 м² с потолками 4,2 м и отдельной зоной разгрузки подобрано инвестору под якорного продуктового арендатора, договор подписан за 6 месяцев до ввода дома, объект принят и сдан в аренду в одну сделку, окупаемость — 10,5 лет.

У продуктовой сети самые жёсткие инженерные требования среди сетевых арендаторов первых этажей. По нашему опыту сеть проверяет помещение по такому списку:

• Площадь 150–350 м², оптимально 200–300 м² с прямоугольным залом; компактные форматы сеть рассматривает реже
• Первый этаж, отдельный вход с улицы, витринный фасад, локация на потоке жителей ЖК
• Высота потолков от 3,5 м — под вентиляцию, холодильное оборудование и подвесные системы
• Электрическая мощность от 60–100 кВт в зависимости от площади и объёма холодильных витрин
• Приточно-вытяжная вентиляция и возможность размещения наружных блоков и венткамер на фасаде или кровле
• Зона разгрузки: отдельный вход для товара или подъезд без ограничений по времени, без шлагбаума во дворе
• Санузел и помещение для персонала, водоснабжение и канализация с запасом под мойки
• Назначение помещения — торговое или ПСН, отсутствие обременений и согласованная планировка в документах

В большинстве случаев «ВкусВилл» отказывается от помещения не из-за локации, а из-за инженерии. Типовые причины: мощность 30–40 кВт вместо необходимых 80, потолки 3,0–3,2 м, невозможность вывести вентиляцию на кровлю или через фасад, разгрузка только через двор с ограничением по времени. Каждая из этих проблем в готовом доме решается дорого или не решается вовсе.

Поэтому помещение под продуктовую сеть нужно выбирать на этапе проекта или на старте продаж, когда с застройщиком можно согласовать увеличение мощности, точки вывода вентиляции и зону разгрузки. В кейсе на Ленинском проспекте именно параметры инженерии, заложенные до ввода дома, позволили подписать сеть заранее.

Отдельный нюанс — сроки. Продуктовая сеть проводит собственное техническое обследование, согласовывает проект отделки и оборудования, и цикл от первого контакта до подписания договора занимает 2–4 месяца. Собственнику стоит закладывать это время в план и не рассчитывать на быстрый вход, как с аптекой или алкомаркетом.

Сетевые арендаторы в новостройках и спальных районах Петербурга подписываются ориентировочно по 2 000–3 500 ₽/м² в месяц. Продуктовые сети из-за большой площади обычно работают в нижней и средней части диапазона: ставка за метр ниже, чем у аптеки, а общий арендный платёж — самый крупный среди арендаторов первого этажа.

Типовой договор «ВкусВилла» — 5–7 лет с регистрацией в Росреестре, арендные каникулы на отделку и монтаж оборудования, ежегодная индексация 5–7% или по ИПЦ. Отделку и оборудование сеть делает за свой счёт. Что проверять в проекте договора с сетью, — в чек-листе для собственника.

Помещение с договором «ВкусВилла» — один из самых ликвидных лотов на рынке готового арендного бизнеса: покупатели ГАБ готовы платить премию за федеральную продуктовую сеть с семилетним договором. По кейсу QP Estate окупаемость такого объекта — 10–11 лет.

У сети есть отдел развития, который принимает предложения от собственников и застройщиков. Предложение по продуктовому формату должно начинаться с инженерии — именно её проверяют в первую очередь.

• Подготовьте технические параметры: выделенная мощность, высота потолков, схема вентиляции, точки вывода наружных блоков, зона разгрузки
• Соберите документы: ЕГРН, план помещения, техусловия, проект инженерии от застройщика для строящихся домов
• Опишите трафик: квартиры в ЖК и очередях, пешеходные маршруты, ближайшие продуктовые конкуренты
• Направьте предложение параллельно «Дикси», «Пятёрочке» и «Магниту» — конкуренция сетей за локацию даёт лучшие условия
• Заложите 2–4 месяца на техническое обследование, согласование проекта и комитет по развитию

Помещение под «ВкусВилл» — крупный инвестиционный лот с самым надёжным денежным потоком среди арендаторов первого этажа, но и с самыми высокими требованиями к объекту. Покупать такое помещение стоит на этапе проекта, согласовывая с застройщиком мощность, потолки, вентиляцию и разгрузку под требования сети.

QP Estate подбирает помещения в новостройках Петербурга под продуктовые сети и помогает собственникам сдать помещение «ВкусВиллу», «Дикси» и другим федеральным арендаторам — переговоры ведём напрямую с отделами развития. Реализованные сделки — в разделе кейсов.