ПВЗ и продуктовые сети как арендаторы: требования к помещению

Пункты выдачи заказов и продуктовые сети часто стоят в одном квартале на соседних помещениях, но как арендаторы они устроены по-разному. Пункт выдачи занимает небольшую площадь, не требует сложной инженерии и заключает короткий договор. Продуктовая сеть берёт помещение крупнее, предъявляет высокие требования к мощности и вентиляции, но подписывает договор на годы.

Для собственника это означает разный профиль риска и дохода. Поэтому, прежде чем рассчитывать на конкретного арендатора, важно понять, под какой формат вообще подходит ваше помещение.

Маркетплейсы развивают сеть пунктов выдачи через партнёров, поэтому арендатором обычно выступает не сам Wildberries или Ozon, а предприниматель-франчайзи. Это влияет и на срок договора, и на устойчивость арендатора — её стоит оценивать отдельно.

Базовые требования к помещению под пункт выдачи:

• Площадь 40–120 м² — компактный формат с зоной выдачи и небольшим складом
• Первый этаж с отдельным входом и хорошим пешеходным трафиком у жилья
• Базовая электрическая мощность — сложная вентиляция и мокрые точки не нужны
• Заметность с улицы и место под вывеску
• Удобный подъезд для разгрузки товара

Продуктовые сети формата «у дома» — одни из самых надёжных арендаторов стрит-ритейла. Спрос на продукты стабилен, а договоры заключаются на 5–10 лет с ежегодной индексацией ставки. Но и требования к помещению у них выше всего.

Формат зависит от сети: ВкусВилл обычно рассматривает 100–200 м², Пятёрочка, Дикси и Магнит «у дома» — 250–500 м². Помимо площади сети проверяют:

• Высокую электрическую мощность под холодильное и морозильное оборудование
• Возможность устроить вентиляцию и при необходимости — приёмку скоропортящихся товаров
• Отдельную зону погрузки-разгрузки с удобным подъездом
• Первый этаж, отдельный вход, витрины и место под вывеску
• Пешеходный трафик и плотную жилую застройку в радиусе пешей доступности

Если свести ключевые различия в один ряд, выбор формата становится нагляднее:

• Площадь: у ПВЗ 40–120 м², у продуктовой сети 100–500 м²
• Инженерия: ПВЗ нетребователен, продуктовой нужны мощность, вентиляция и разгрузка
• Срок договора: у ПВЗ чаще 1–3 года, у продуктовой сети 5–10 лет
• Надёжность: у сетевой продуктовой выше — это сам ретейлер, а не франчайзи
• Кому подходит помещение: ПВЗ — для компактных объектов, продуктовая — для крупных с хорошей инженерией

Ни маркетплейсы, ни продуктовые сети не ищут помещения на досках объявлений — решения принимают менеджеры развития, отвечающие за экспансию в районе. Прямой контакт с ними и есть ключ к быстрой сделке.

QP Estate работает с менеджерами развития напрямую — по нашим кейсам помещения арендовали и выкупали под ВкусВилл, Дикси, Магнит, «Ароматный мир» и другие сети. Схема такая: мы оцениваем помещение по чек-листу конкретной сети, готовим презентацию объекта, организуем осмотр, ведём переговоры по ставке, арендным каникулам и отделке и сопровождаем подписание договора.

Доходность помещения с сетевым арендатором держится на уровне рынка стрит-ритейла — 8–12% годовых при окупаемости 8–12 лет. Но за счёт долгого договора и устойчивого арендатора такой объект ликвиднее: помещение с действующим договором аренды от сети превращается в готовый арендный бизнес и продаётся инвесторам с премией к цене пустого помещения.

Если у вас уже есть помещение — оставьте заявку на странице «Сдать помещение сетевому арендатору», и мы предложим его подходящим сетям. Если вы рассматриваете покупку под сдачу как инвестицию — посмотрите в блоге наши материалы о выборе ликвидного помещения и расчёте окупаемости.