«Магнит» как арендатор: требования к помещению, форматы сети и условия договора

«Магнит» — федеральная розничная сеть, вторая по выручке в продуктовом ритейле России после X5. Исторически сеть сильнее на юге и в регионах, но в последние годы активно расширяется в Петербурге и Ленобласти, в том числе за счёт покупки «Дикси» в 2021 году: сейчас «Магнит» и «Дикси» — одна группа с общей логистикой, но разными брендами и отделами развития.

Для собственника помещения «Магнит» — якорный арендатор уровня «Пятёрочки»: федеральный плательщик, договор на 5–10 лет с регистрацией, отделка и оборудование за счёт сети, поток покупателей для всего первого этажа. Как продуктовые сети смотрят на помещения в целом, мы разбирали в статье про ПВЗ и продуктовые сети, а требования «Дикси» — в отдельном материале.

В практике QP Estate «Магнит» — постоянный участник переговоров за крупные помещения: на аллее Евгения Шварца сеть вместе с «Дикси» и «Пятёрочкой» обследовала помещение 312 м², и именно конкуренция трёх сетей позволила собственнику получить ставку выше рынка и договор на 7 лет.

У сети несколько форматов, и от того, под какой из них подходит помещение, зависят требования и ставка.

• «Магнит у дома» — основной формат: 300–500 м², базовый продуктовый ассортимент, ежедневные покупки жителей квартала
• «Магнит Косметик» — дрогери 150–300 м² с бытовой химией и косметикой; мягче по инженерии, часто встаёт рядом с продуктовым
• «Магнит Аптека» — 40–80 м², как правило, внутри или рядом с магазином сети
• «Магнит Экстра» и «Магнит Семейный» — крупные форматы от 800 м², во встроенных помещениях новостроек почти не встречаются
• Для помещения 150–300 м² в новостройке реальные кандидаты — «Магнит Косметик» и компактный «у дома», для 300–500 м² — полноформатный «Магнит у дома»

Инженерные требования продуктового формата — самые жёсткие среди арендаторов первого этажа. По нашему опыту переговоров сеть проверяет:

• Площадь 300–500 м², оптимально 350–450 м² с прямоугольным залом без перепадов уровня пола
• Первый этаж, отдельный вход, витринный фасад, локация на потоке жителей квартала
• Высота потолков от 3,3–3,5 м под вентиляцию и холодильное оборудование
• Электрическая мощность от 100 кВт в зависимости от площади и числа холодильных витрин
• Отдельный вход для товара и подъезд для фуры без ограничений по времени
• Приточно-вытяжная вентиляция с выводом на кровлю или фасад, места под наружные блоки
• Санузлы, помещение для персонала, водоснабжение и канализация
• Плотность застройки: квартиры в радиусе 300–500 м, ближайшие продуктовые конкуренты, перспективы заселения ЖК

Сетевые арендаторы в новостройках и спальных районах Петербурга подписываются ориентировочно по 2 000–3 500 ₽/м² в месяц; продуктовые форматы из-за площади обычно находятся в нижней и средней части диапазона, «Магнит Косметик» — ближе к середине. Общий арендный платёж полноформатного магазина при этом самый крупный среди арендаторов первого этажа.

Типовой договор — 5–10 лет с регистрацией в Росреестре, арендные каникулы на отделку и монтаж оборудования, ежегодная индексация 5–7%. Отделку сеть выполняет сама; при конкуренции за локацию готова брать на себя и косметический ремонт помещения. Какие пункты договора с сетью проверять собственнику — в нашем чек-листе.

Объект с договором «Магнита» ликвиден на рынке готового арендного бизнеса наравне с «Пятёрочкой» и «ВкусВиллом»: покупатели ГАБ ценят федерального арендатора и длинный договор. По сделкам QP Estate с продуктовыми сетями окупаемость — 9–10,5 лет.

Предложения по аренде принимает отдел развития сети; для Петербурга и Ленобласти работает региональное направление, отдельно — по форматам «у дома» и «Косметик». Предложение по продуктовому формату должно начинаться с инженерных параметров.

• Подготовьте технические параметры: мощность, высота потолков, вентиляция, зона разгрузки и подъезд для фуры
• Соберите документы: ЕГРН, план помещения, техусловия, для строящихся домов — проект инженерии от застройщика
• Посчитайте квартиры в радиусе 500 м с учётом строящихся очередей и перечислите продуктовых конкурентов
• Направьте предложение параллельно «Пятёрочке», «Дикси» и «ВкусВиллу» — конкуренция даёт ставку выше рынка
• Заложите 2–4 месяца на техническое обследование, согласование проекта и комитет по развитию

Помещение под «Магнит» — крупный якорный лот с надёжным денежным потоком, и наличие в группе двух брендов («Магнит» и «Дикси») плюс дрогери-формата расширяет круг кандидатов: помещение 150–300 м², не подходящее полноформатному магазину, может уйти «Магнит Косметик». Покупать такие объекты стоит на этапе проекта с согласованием инженерии под требования сетей.

QP Estate подбирает помещения в новостройках Петербурга под продуктовые сети и помогает собственникам сдать помещение «Магниту», «Пятёрочке», «Дикси» и «ВкусВиллу» — переговоры ведём параллельно со всеми сетями формата. Реализованные сделки — в разделе кейсов.