«Красное&Белое» как арендатор: требования к помещению, ставки и как предложить локацию

«Красное&Белое» (в обиходе — КБ) — крупнейшая по числу точек алкогольная сеть России, часть группы Mercury Retail вместе с «Бристолем». Формат — магазин-дискаунтер у дома: алкоголь, напитки, снеки, базовые продукты. Сеть открывает точки в спальных районах и новостройках, где живёт много людей и нет дорогой торговой недвижимости.

Для собственника помещения КБ — это арендатор с понятной экономикой: точки в сети стандартизированы, решение по локации принимает региональный отдел развития, а не собственник бизнеса, и типовой договор почти не меняется от адреса к адресу. Обратная сторона — сеть торгуется жёстко и редко соглашается на ставку выше своей внутренней модели.

В сегменте алкогольного ритейла Петербурга КБ конкурирует за помещения с «ВинЛабом», «Ароматным миром», «Бристолем», «РосАлом» и «Бирвайном». Общие требования всей категории мы разобрали в статье про алкомаркеты как арендаторов, здесь — то, что отличает именно КБ.

Сеть публикует требования к локациям открыто, и они стабильны из года в год. По нашему опыту переговоров, менеджер развития проверяет помещение по такому списку:

• Площадь 60–150 м², комфортный для сети диапазон — 80–120 м² торгового зала плюс небольшой склад
• Первый этаж жилого дома или отдельно стоящего здания, отдельный вход с улицы, витрины на пешеходный поток
• Первая линия: выход к тротуару, остановке, входным группам ЖК или на маршрут «дом — метро»
• Электрическая мощность от 15 кВт под холодильное оборудование, высота потолков от 2,7 м
• Возможность разгрузки: подъезд для машины поставки без ограничений по времени и без шлагбаума во дворе
• Прямоугольная планировка без перепадов уровня пола, санузел внутри помещения
• Назначение помещения — торговое или ПСН, документы собственника без обременений

Главный фильтр для любого алкомаркета — лицензия на розничную продажу алкоголя. Федеральный закон № 171-ФЗ запрещает торговлю алкоголем в зданиях образовательных, медицинских и спортивных организаций и на прилегающих территориях, а конкретные радиусы устанавливает регион. В Петербурге и Ленобласти расстояние измеряется по пешеходному маршруту от входа до входа, и для разных типов объектов действуют свои минимальные значения.

Отдел развития КБ проверяет окружение до выезда на объект: детские сады, школы, стоматологии, медцентры, фитнес с медлицензией. Отдельно смотрят на новостройки — если в соседней секции по проектной декларации запланирован детский сад, точку не откроют, даже если сейчас там пустая коробка.

Поэтому перед тем как предлагать помещение сети, соберите информацию по соседним встроенным помещениям: кто уже арендует, что заявлено в проекте застройщика, какие ИП зарегистрированы по адресу. Один медицинский кабинет в радиусе ста метров может закрыть сделку.

Сетевые арендаторы в новостройках и спальных районах Петербурга подписываются ориентировочно в диапазоне 2 000–3 500 ₽/м² в месяц. КБ как дискаунтер, как правило, работает ближе к нижней границе этого диапазона и почти не поднимается выше своей внутренней модели: у сети есть расчётная доля аренды в обороте точки, и ставка выводится из ожидаемой выручки локации.

Договор — обычно на 5 лет с регистрацией в Росреестре, арендные каникулы 1–2 месяца на ремонт, ежегодная индексация в пределах 5–7% или по ИПЦ. Отделку под фирменный стиль сеть делает за свой счёт. О том, какие пункты типового договора сети нужно проверить собственнику, мы писали в отдельной статье.

Сильная сторона КБ как арендатора — платёжная дисциплина и низкая вероятность досрочного выезда: закрывать точку с наработанным трафиком сети невыгодно. Слабая — низкий потолок ставки: если локация подходит под «ВинЛаб» или «Ароматный мир», собственник обычно получит от них больше.

У сети есть публичная форма для предложений по аренде, но по нашему опыту решение ускоряется, когда предложение попадает напрямую к региональному менеджеру развития по Петербургу и Ленобласти и оформлено так, как сеть привыкла его читать.

• Проверьте лицензионную чистоту локации до обращения — это первое, что спросят
• Подготовьте пакет: выписка ЕГРН, план БТИ, техусловия по мощности, фото фасада, входа и зала, схема подъезда для разгрузки
• Опишите трафик: количество квартир в ЖК и соседних домах, остановки, маршруты к метро, конкуренты в радиусе 500 м
• Отправьте предложение параллельно 2–3 сетям категории — конкуренция за локацию единственный способ поднять ставку выше модели КБ
• Заложите 3–8 недель на выезд менеджера, техобследование и комитет по развитию

Помещение под КБ — это ликвидный, но не самый доходный сценарий: сеть заходит быстро, платит стабильно, но по ставке ниже, чем премиальные алкомаркеты. Оптимальная стратегия при покупке помещения в новостройке — выбирать объект, который проходит по чек-листу сразу нескольких алкогольных сетей, и на этапе переговоров выбирать лучшие условия.

QP Estate подбирает помещения в новостройках Петербурга под конкретные форматы арендаторов и помогает собственникам сдать помещение сети — переговоры ведём напрямую с менеджерами развития. В портфеле сделок есть помещения, сданные «ВинЛабу», «Ароматному миру», «РосАлу» и «Бирвайну».