Налоги с аренды коммерческого помещения: какой режим выбрать

Налог напрямую влияет на чистую доходность инвестиции: при одной и той же аренде разница между режимами может составлять кратные суммы. Неправильный выбор оборачивается либо переплатой, либо претензиями налоговой и доначислениями.

Для коммерческой (нежилой) недвижимости реально работают три варианта: сдача как физическое лицо с уплатой НДФЛ, ИП на упрощённой системе и ИП на патенте. Разберём каждый и развеем популярный миф о самозанятости.

Нет. Налог на профессиональный доход (самозанятость) разрешает сдавать в аренду только жилые помещения. На нежилую — коммерческие помещения, торговлю, офисы — этот режим не распространяется. Это прямая норма закона, и на ней часто ошибаются начинающие инвесторы.

Поэтому при сдаче коммерческого помещения выбор идёт между уплатой НДФЛ как физлицо и регистрацией ИП с упрощённой системой или патентом.

Самый простой путь — сдавать помещение как физлицо и платить НДФЛ: 13% с дохода, а с части годового дохода свыше определённого порога — по повышенной ставке (с 2025 года действует прогрессивная шкала). Регистрировать ИП при этом не нужно.

Но у этого варианта есть существенный риск. Регулярная сдача нежилого помещения может быть расценена налоговой как предпринимательская деятельность. Тогда доначисляют НДС и штрафы, а инвестору фактически приходится переходить в статус ИП. Поэтому режим физлица оправдан скорее для разовой или небольшой аренды одного объекта, а не для систематического арендного бизнеса.

Упрощённая система — рабочий выбор большинства инвесторов в арендную недвижимость. У неё два варианта: «доходы» со ставкой 6% и «доходы минус расходы» со ставкой 15%. Поскольку у аренды расходов немного, чаще выгоднее «доходы» 6%.

Дополнительный плюс: ИП без работников на УСН «доходы» уменьшает налог на сумму уплаченных за себя страховых взносов — при небольшом доходе это заметно снижает фактическую нагрузку. Регионы вправе понижать ставку УСН для отдельных видов деятельности, поэтому актуальную ставку по Санкт-Петербургу стоит проверять на момент регистрации.

Сдача в аренду собственных нежилых помещений — разрешённый вид деятельности для патентной системы. Вместо процента с дохода предприниматель платит фиксированную стоимость патента, которая зависит от потенциально возможного дохода, установленного регионом для этого вида деятельности и площади.

Патент бывает выгоднее УСН, когда реальная арендная ставка высокая: налог не растёт вместе с доходом, а остаётся фиксированным. Чтобы понять, что выгоднее в конкретном случае, стоимость патента по Санкт-Петербургу сравнивают с расчётным налогом по УСН на той же арендной ставке.

Кроме налога с аренды собственник платит налог на имущество. Для торгово-офисной недвижимости, включённой в региональный перечень объектов, налог считается от кадастровой стоимости по ставке до 2%. Важно: освобождение от налога на имущество для ИП на УСН на такие «кадастровые» объекты, как правило, не действует, поэтому этот расход нужно закладывать в расчёт.

У ИП есть и фиксированные страховые взносы за себя плюс 1% с дохода свыше установленного порога. На УСН «доходы» взносы уменьшают налог, но в общую экономику инвестиции их всё равно нужно включать.

Универсального ответа нет: выбор зависит от суммы арендного дохода, числа объектов, доли расходов и планов на развитие портфеля. Для систематической сдачи коммерции в большинстве случаев выбирают ИП на УСН «доходы» или патент, а режим физлица оставляют для разовых ситуаций.

Ставки, лимиты и правила периодически меняются, поэтому конкретный режим имеет смысл просчитывать индивидуально и сверяться с актуальными нормами или налоговым консультантом. QP Estate помогает оценить экономику помещения с учётом налогов — чтобы сравнивать объекты по чистой, а не по рекламной доходности.